EPC van de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw

Inhoud

Het EPC van de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw geeft aan hoe energiezuinig de gemeenschappelijke delen (vloeren, muren, daken,...) en de collectieve installaties zijn. Er staan ook aanbevelingen in om de energieprestatie te verbeteren.

Grote appartementsgebouwen vanaf 15 gebouweenheden moeten al sinds 2022 beschikken over een EPC voor de gemeenschappelijke delen. Vanaf 5 gebouweenheden geldt de verplichting vanaf 2023 en vanaf 2 gebouweenheden vanaf 2024. Deze verplichting staat los van verkoop of verhuur.

Voorwaarden

  • Het EPC van de gemeenschappelijke delen (EPC GD) is verplicht voor álle appartementsgebouwen, want alle appartementsgebouwen hebben gemeenschappelijke delen.
    • Het gaat niet enkel om appartementsgebouwen met gemeenschappelijke ruimten zoals een traphal.
    • Zowel appartementsgebouwen met 1 eigenaar als met meerdere eigenaars vallen onder deze verplichting.
  • Wat zijn de gemeenschappelijke delen? In een appartementsgebouw zijn er vloeren, muren, daken, collectieve installaties en openingen in de gemeenschappelijke ruimten die door één eigenaar, of vaak door meerdere eigenaars samen, beheerd worden. In het geval van meerdere eigenaars moeten zij samen beslissen over de renovatie van deze gemeenschappelijke delen.
  • Doel van het EPC? Het EPC van de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw (EPC GD) geeft aan de eigenaar(s) inzicht over de energetische prestaties van deze gemeenschappelijk beheerde delen (= het gebouw) en geeft ook aan hoe de eigenaar(s) die prestaties kan/kunnen verbeteren.
  • Hoe een EPC van de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw (EPC GD) eruitziet, kunt u zien in dit voorbeeld EPC-GD. Meer details over de inhoud van dit EPC? Zie: Uitleg bij de onderdelen van het EPC Gemeenschappelijke Delen.
  • Het kan voorkomen dat het EPC Gemeenschappelijke Delen geen adres heeft maar enkel een certificaatnummer, bijvoorbeeld wanneer de gemeente geen apart adres heeft toegekend aan de gemeenschappelijk beheerde delen.
  • Wanneer moet het EPC voor de gemeenschappelijk beheerde delen van een appartementsgebouw (EPC GD) aanwezig zijn? In het tabelletje hieronder ziet u dat het aantal aanwezige gebouweenheden bepaalt wanneer het EPC GD ten laatste aanwezig moet zijn.
    Onder gebouweenhedenworden zowel appartementen als kleine niet-residentiële eenheden verstaan (winkels, medische praktijken, kantoren,...). Bij de bepaling van het aantal eenheden in het gebouw dient steeds gekeken te worden naar de feitelijke toestand. Deze kan mogelijks verschillen van de vergunde situatie.
  • Appartementsgebouw metDatum waarop het EPC GD verplicht moet aanwezig zijn
    15 of meer gebouweenheden1-1-2022
    5 t.e.m. 14 gebouweenheden1-1-2023
    2 wooneenheden t.e.m. 4 gebouweenheden1-1-2024
  • De info uit het EPC van gemeenschappelijke delen wordt gebruikt als een EPC bij verkoop of verhuur van een residentiële eenheid wordt opgesteld. De 2 certificaten vullen elkaar aan.
  • Het EPC wordt opgemaakt per gebouw. Wat een gebouw is staat los van
    • de eigendomsstructuur of VME-structuur.
    • de adresgegevens. Een gebouw kan meerdere huisnummers hebben (bijvoorbeeld bij meerdere ingangen) of meerdere adressen (bijvoorbeeld bij een hoekgebouw).
  • De gebouwafbakening wordt bepaald door het Gebouwenregister en kan opgezocht worden in de basiskaart GRB van geopunt.be.
    Meer info: Gebouwenregister (op EPC-pedia voor professionelen).
  • Bij nieuwbouwappartementen moet dit EPC voor gemeenschappelijke delen uiterlijk 10 jaar en 1 maand na het krijgen van de stedenbouwkundige of omgevingsvergunning beschikbaar zijn.
  • Appartementsgebouwen die een ingrijpende energetische renovatie (IER) hebben ondergaan, vallen niet onder ‘nieuwbouw’.
  • Het ‘EPC Gemeenschappelijke delen’ is maximaal 10 jaar geldig, maar vervalt als een energetische renovatie werd uitgevoerd:
    • zodra minstens 15% van de gebouwschil wordt vervangen of (bij-)geïsoleerd (vloer, gevels, daken, vensters, deuren,..); of
    • als collectieve installaties (ook zonne-energie) vervangen of nieuw geplaatst worden.
      Wordt enkel een omvormer vervangen? Dan is er geen update van het EPC nodig.
    • of als een nieuw EPC is ingediend.
      Werden er energiebesparende werken uitgevoerd, dan moet het ‘EPC Gemeenschappelijke delen’ dus geactualiseerd worden, omdat het gebruikt wordt voor de EPC’s bij verkoop of verhuur van de appartementen, kantoortjes, medische praktijken en winkels in het gebouw.

Procedure

  • De gebouwbeheerder (syndicus)
    • informeert de vereniging van mede-eigenaars (VME) over de verplichting dat een EPC Gemeenschappelijke delen moet aanwezig zijn,
    • verzamelt alle bewijsstukken over isolatie, schrijnwerk, collectieve installaties,.. en informatie over het gebouw,
    • organiseert de toegang tot het stooklokaal, het dak, het gebouw (en de gebouweenheden) voor de energiedeskundige.
  • De eigenaar van het gebouw of de vereniging van mede-eigenaars (vertegenwoordigd door de syndicus) stelt een energiedeskundige type A aan.
    • De aangestelde energiedeskundige type A krijgt tijdens een plaatsbezoek bewijsstukken, informatie en toegang tot het gebouw (en de gebouweenheden). De energiedeskundige onderzoekt de gemeenschappelijke ruimtes en collectieve installaties. De energiedeskundige verzamelt zo gegevens over de
      • energiezuinigheid van het gebouw (bijv. dak, buitenmuren, vloer, vensters, deuren, verlichting, tussenvloeren, binnenmuren)
      • collectieve installaties voor verwarming en de productie van warm water in het stooklokaal
      • installaties voor zonne-energie.
      • Voor alle details over het plaatsbezoek, zie: Plaatsbezoek energiedeskundige (op EPC-pedia).
    • De energiedeskundige bezorgt het ‘EPC Gemeenschappelijke delen’ aan de aanvrager, dit wel zeggen de eigenaar van het gebouw of de VME.
      Het is aan te raden om de aanbevelingen samen met de eigenaar of de VME en de gebouwbeheerder te overlopen.
    • Wie eigenaar is van een appartement of van een kleine niet-residentiële eenheid in een appartementsgebouw moet een kopie van het EPC van de gemeenschappelijke delen aan de kandidaat-koper of kandidaat-huurder tonen.
    • Bij verkoop wordt het EPC van het appartementsgebouw samen met het EPC van de gebouweenheid overgedragen aan de nieuwe eigenaar(s).

      Kostprijs

      Er is geen vaste kostprijs voor een EPC. De prijs hangt af van de complexiteit van het gebouw en de verplaatsingskosten van de energiedeskundige.
      Het is het best de prijs en kwaliteit van verschillende energiedeskundigen te vergelijken.
      Het kan interessant zijn om tegelijk het EPC van een appartement, winkel, kantoortje,… in het gebouw te laten opmaken.

      Regelgeving

      • De gefaseerde invoering van de verplichting werd definitief goedgekeurd op 07 juli 2021.